Podpisanie umowy najmu mieszkania czy lokalu użytkowego to ważna decyzja, zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i osoby, która będzie z niej korzystać. Niestety, w praktyce bardzo często najemcy popełniają poważny błąd: zawierają umowę najmu na czas określony bez zastrzeżenia prawa do jej wypowiedzenia. Skutkiem jest sytuacja, w której nie mogą zakończyć najmu przed upływem wskazanego w kontrakcie okresu, nawet jeśli zmieni się ich sytuacja życiowa.
W tym wpisie wyjaśnię, kim jest najemca, kim wynajmujący, jakie różnice występują pomiędzy umową najmu na czas określony i nieokreślony oraz jak uniknąć wspomnianej pułapki.
Kim jest najemca, a kim wynajmujący?
- Najemca – to osoba, która korzysta z cudzej rzeczy (np. mieszkania, lokalu usługowego, garażu) w zamian za zapłatę czynszu.
- Wynajmujący – to właściciel rzeczy (lub osoba uprawniona do jej wynajęcia), który oddaje ją do używania najemcy.
Podstawę prawną tych definicji znajdziemy w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”
Umowa najmu na czas określony
Umowa najmu na czas określony zawierana jest np. na rok, dwa lata czy pięć lat. Wydaje się to wygodne – strony z góry wiedzą, jak długo będzie trwał stosunek najmu. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy w umowie nie zawarto wyraźnej klauzuli umożliwiającej jej wcześniejsze wypowiedzenie.
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego:
„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w przypadkach określonych w umowie.”
Oznacza to, że bez odpowiedniego zapisu, najemca nie może rozwiązać umowy wcześniej – nawet jeśli np.:
- dostał ofertę pracy w innym mieście,
- zmieniła się jego sytuacja finansowa i nie stać go na czynsz,
- mieszkanie okazało się uciążliwe do zamieszkania (np. głośni sąsiedzi, brak obiecanego remontu).
Przykład z praktyki:
Pani Anna podpisała umowę najmu mieszkania w Warszawie na 24 miesiące. Po pół roku otrzymała atrakcyjną propozycję pracy w Gdańsku. Niestety w umowie brakowało klauzuli umożliwiającej jej wcześniejsze wypowiedzenie. Wynajmujący zażądał dalszej zapłaty czynszu do końca umowy, a Pani Anna musiała płacić podwójne koszty – za mieszkanie w Warszawie i wynajem w Gdańsku.
Umowa najmu na czas nieokreślony
W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony sytuacja wygląda inaczej. Zgodnie z art. 673 § 1–2 Kodeksu cywilnego:
- najem można wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych,
- jeśli umowa nie określa okresu wypowiedzenia, stosuje się przepisy kodeksowe (np. dla najmu płatnego miesięcznie – 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego).
Dzięki temu najemca ma znacznie większą swobodę. Jeżeli np. jego sytuacja życiowa się zmieni, może wypowiedzieć umowę zgodnie z przepisami, bez konieczności dodatkowych klauzul.
Jak się zabezpieczyć podpisując umowę najmu?
- Dokładnie przeczytaj umowę przed podpisaniem.
Jeśli jest to umowa na czas określony, upewnij się, że zawiera zapis o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. - Negocjuj warunki.
Wynajmujący nie zawsze od razu zgadza się na wprowadzenie takiego postanowienia, ale warto podkreślić, że daje to równowagę obu stronom. - Sprawdź zgodność zapisów z prawem.
Niektóre umowy zawierają postanowienia sprzeczne z kodeksem cywilnym – w razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem.
Podsumowanie
Najczęstszy błąd najemców polega na podpisaniu umowy najmu na czas określony bez prawa do wypowiedzenia. W efekcie, nawet gdy sytuacja życiowa wymaga zmiany mieszkania, najemca związany jest kontraktem do końca okresu obowiązywania umowy.
Warto pamiętać, że:
- w umowie na czas określony – możliwość wypowiedzenia trzeba zastrzec w umowie,
- w umowie na czas nieokreślony – przepisy kodeksowe dają najemcy prawo do wypowiedzenia umowy w ustawowych terminach.
Świadome przygotowanie umowy i znajomość podstawowych regulacji z Kodeksu cywilnego pozwala uniknąć wielu problemów i kosztownych sporów z wynajmującym.